Hypothekenzahlungsrechner

Hypothekenzahlungsrechner auf einen Blick#

Ein Hypothekenzahlungsrechner ermittelt aus dem Kreditbetrag, dem Jahreszins und der Laufzeit in Jahren Ihre feste monatliche Rate. Die übliche Formel ist M = P × [r(1 + r)^n] / [(1 + r)^n − 1], wobei P der Kreditbetrag ist, r der Jahreszins geteilt durch 12 und n die Anzahl der monatlichen Raten. Das deckt nur Tilgung und Zinsen ab.

Für einen Kredit über 250.000 € zu 7 % über 30 Jahre beträgt die monatliche Rate 1.663,26 €. Von dieser ersten Rate gehen etwa 1.458,33 € in die Zinsen und 204,92 € in die Tilgung, und der Tilgungsanteil wächst jeden Monat, während der Saldo sinkt. Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und eine etwaige Hypothekenversicherung kommen zu diesem Betrag aus Tilgung und Zinsen noch obendrauf.

Diese Werte sind Tilgung und Zinsen bei 30 Jahren Festzins, auf den Euro gerundet. Jeder Schritt nach oben beim Zinssatz hebt die Rate, deshalb zählt der Zinssatz so viel wie die Kredithöhe. Für die Rate Ihres eigenen Kredits geben Sie Kaufpreis, Anzahlung, Zinssatz und Laufzeit oben in den Rechner ein, um genaue Tilgung und Zinsen samt geschätzter Steuer und Versicherung zu erhalten. Ihre echte Rate kann mit Hypothekenversicherung, Treuhandkonto und örtlichen Steuersätzen abweichen.

Die vier Teile einer Hypothekenrate#

Ihre Hypothekenrate besteht normalerweise aus vier Bestandteilen: Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung. Die Höhe von Tilgung und Zinsen wird durch den Kreditbetrag, den Zinssatz und die Laufzeit bestimmt und bleibt bei einem Kredit mit festem Zinssatz unverändert. Steuern und Versicherung werden monatlich auf ein Treuhandkonto eingezahlt und einmal jährlich ausgezahlt. Ist Ihre Anzahlung unter 20 %, benötigen Sie zusätzlich eine Hypothekenversicherung. Oben sehen Sie die Tilgung und Zinsen, dieser Abschnitt erklärt den Rest.

Ein gerechnetes PITI-Beispiel#

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Haus für 300.000 € und zahlen 10 % an, sodass der Kredit 270.000 € beträgt, und das bei 6,5 % über 30 Jahre hinweg. Die monatlichen Tilgungs- und Zinskosten belaufen sich auf 1.706,58 €. Zusätzlich kommen die Grundsteuern von 1,1 % des Hauswerts hinzu, was monatlich 275,00 € ergibt, sowie die Wohngebäudeversicherung, die jährlich 1.200 € kostet (also 100,00 € pro Monat). Da die Anzahlung unter 20 % liegt, wird eine Hypothekenversicherung mit 0,5 % des Kreditbetrags benötigt, was weitere 112,50 € monatlich ausmacht. Insgesamt ergibt sich eine monatliche Zahlung von 2.194,08 €. Tilgung und Zinsen machen weniger als 78 % der Gesamtrate aus. Lassen Sie Steuern und Versicherung weg, unterschätzen Sie Ihre tatsächlichen Kosten daher erheblich.

Wie sich Tilgung und Zinsen verschieben#

Mit jeder Rate werden zunächst die auf den aktuellen Saldo anfallenden Zinsen beglichen, der Rest reduziert die Tilgung. Beim zuvor genannten Kredit von 270.000 € fließen in der ersten Rate etwa 1.462,50 € in die Zinsen und 244,08 € in die Tilgung. Mit sinkendem Saldo verringert sich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt, sodass in den letzten Jahren nahezu jeder Euro die Restschuld reduziert. Diesen Plan nennt man Tilgungsplan, und deshalb lohnt es sich, früh Sondertilgungen zu leisten, um Zinsen zu sparen.

Warum sich Ihre Rate ändern kann#

Selbst bei einem Festzinskredit bleiben Tilgung und Zinsen konstant, die Gesamtzahlung jedoch nicht. Änderungen bei Grundsteuersätzen, Immobilienbewertungen und Versicherungsprämien führen zu Anpassungen, denn der Kreditgeber überprüft Ihr Treuhandkonto jährlich und passt die monatlichen Beträge an. Die Hypothekenversicherung kann wegfallen, wenn Ihr Eigenkapital 20 % erreicht, was die Rate senkt. Überprüfen Sie regelmäßig den Rechner mit aktuellen Steuer- und Versicherungswerten, um eine realistische Schätzung Ihrer Rate zu erhalten.

Häufige Fragen#

Was ist in einer monatlichen Hypothekenrate enthalten?#

Die monatliche Hypothekenrate umfasst Tilgung, Zinsen, Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung sowie eine Hypothekenversicherung, falls die Anzahlung unter 20 % liegt. Steuern und Versicherungen liegen auf einem Treuhandkonto und werden jährlich abgerechnet, aber monatlich fällig.

Wie werden Tilgung und Zinsen berechnet?#

Die Berechnung erfolgt mit der Formel M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1), wobei P das Darlehen, r der Jahreszinssatz geteilt durch 12, und n die Anzahl der Monate ist. Ein Darlehen von 250.000 € zu 7 % über 30 Jahre führt zu monatlichen Zahlungen von 1.663,26 € vor Steuern und Versicherungen.

Wann ist eine Hypothekenversicherung nötig, und wann entfällt sie?#

Eine private Hypothekenversicherung ist erforderlich, wenn die Anzahlung weniger als 20 % des Kaufpreises beträgt. Sie wird zur monatlichen Rate addiert, bis der Restbetrag auf unter 80 % des Hauswertes sinkt. Dann können Sie die Streichung der Versicherung beantragen.

Wie stark verändert der Zinssatz die Rate?#

Der Zinssatz hat einen erheblichen Einfluss. Bei einem Darlehen von 250.000 € über 30 Jahre beträgt die monatliche Tilgung und Zinsen etwa 1.342 € bei 5 %, 1.499 € bei 6 % und 1.663 € bei 7 %. Jeder Anstieg um einen Prozentpunkt erhöht die monatliche Rate um etwa 150 € bis 165 €.

Wie verändern Sondertilgungen die Rückzahlung?#

Zahlungen, die über die reguläre Rate hinausgehen, fließen direkt in die Tilgung, reduzieren den Saldo und damit die berechneten Zinsen. Wenn Sie alle zwei Wochen die halbe Monatsrate zahlen, ergibt das eine zusätzliche Rate pro Jahr und kann die Laufzeit eines 30-jährigen Kredits erheblich verkürzen.