Hypothekenrechner

Hypothekenrechner auf einen Blick#

Ein Hypothekenrechner ermittelt die feste monatliche Rate aus Tilgung und Zinsen auf Basis von Darlehensbetrag, Jahreszins und Laufzeit. Die Ratenformel lautet M = P mal r mal (1 + r)^n, geteilt durch (1 + r)^n minus 1, wobei P der Darlehensbetrag ist, r der durch 12 geteilte Jahreszins und n die Anzahl der monatlichen Zahlungen.

Beispiel. Für ein Darlehen von 300.000 € zu 6 % über 30 Jahre ist r gleich 0,005 (6 % geteilt durch 12) und n gleich 360 (30 Jahre mal 12). Daraus ergibt sich eine monatliche Rate von etwa 1.798,65 €. Über die vollen 30 Jahre zahlen Sie rund 647.515 €, davon etwa 347.515 € Zinsen.

Tilgung und Zinsen. Die Tilgung ist der geliehene Betrag, der Zins ist das Entgelt des Kreditgebers für das Darlehen. Jede Rate besteht aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Am Anfang entfällt der größte Teil auf die Zinsen: In Monat 1 des obigen Beispiels gehen 1.500 € in die Zinsen und nur 298,65 € in die Tilgung. Sinkt die Restschuld, fließt mit jeder Rate mehr in die Tilgung. Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und PMI stecken nicht in diesem Wert aus Tilgung und Zinsen, sie werden zusätzlich berechnet und erhöhen Ihre tatsächlichen monatlichen Kosten.

Diese Raten gelten nur für Tilgung und Zinsen bei einem Festdarlehen über 30 Jahre. Geben Sie Darlehensbetrag, Zins und Laufzeit oben in den Rechner ein, um die genaue Monatsrate zu erhalten, und addieren Sie Steuern, Versicherung und PMI für Ihre gesamten Wohnkosten. Ein höherer Zins oder eine längere Laufzeit erhöht die insgesamt gezahlten Zinsen, und Kreditgeber runden den Endbetrag auf den Cent.

Woraus sich eine Hypothekenrate zusammensetzt#

Der Rechner gibt Ihnen einen Betrag für Tilgung und Zinsen aus, basierend auf Darlehenshöhe, Zinssatz und Laufzeit. Doch meistens ist Ihre tatsächliche Rate höher. Das liegt daran, dass Kreditgeber oft Zusatzkosten wie Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und bei einer Anzahlung unter 20 % eine private Hypothekenversicherung über ein Treuhandkonto einziehen. Die Grundsteuer wird als jährlicher Prozentsatz des geschätzten Immobilienwerts erhoben, während die Versicherung vor Schäden am Haus schützt. Um die wahren monatlichen Kosten zu erkennen, addieren Sie diese Posten zu Tilgung und Zinsen.

Private Hypothekenversicherung#

Die private Hypothekenversicherung (PMI) sichert den Kreditgeber ab, nicht Sie. Sie wird fällig, wenn Ihre Anzahlung unter 20 % des Kaufpreises liegt, und erhöht Ihre Monatsrate, bis Ihr Eigenkapital 20 % erreicht. Danach können Sie in der Regel ihre Streichung beantragen. Eine Anzahlung von 20 % oder mehr macht die PMI überflüssig, was die Monatsrate doppelt senkt: Einerseits durch ein geringeres Darlehen, andererseits durch den Wegfall der Versicherungsprämie.

Darlehensarten und Zinsmodelle#

Konventionelle Darlehen werden von privaten Kreditgebern angeboten und erfordern eine gute Bonität und Anzahlung. Staatlich besicherte Darlehen, wie FHA und USDA, sind für Käufer geeignet, die niedrigere Bonitätsanforderungen oder kleinere Anzahlungen benötigen. Festzinsdarlehen bieten über die gesamte Laufzeit konstanten Zins und Rate, während variabel verzinste Darlehen den Zins nur zu Beginn festschreiben und später anpassen. Bei Festzinsdarlehen bleibt der Wert des Rechners stabil, bei variablen Darlehen gilt er nur bis zur ersten Anpassung.

Kennzahlen, die Kreditgeber prüfen#

Zwei Kennzahlen sind ausschlaggebend für Zins und Darlehenszusage. Der Beleihungsauslauf (LTV) ergibt sich aus dem Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Ein hoher LTV bedeutet weniger Eigenkapital und mehr Risiko für den Kreditgeber, was den Zins erhöhen oder eine PMI erforderlich machen kann. Die Schuldendienstquote (DTI) ist der Anteil Ihrer monatlichen Schuldenzahlungen am Bruttomonatseinkommen. Ein niedriger DTI zeigt, dass Sie die Hypothek gut tragen können. Der effektive Jahreszins berücksichtigt neben dem Nominalzins auch die Gebühren des Kreditgebers. Deshalb sollten Sie die effektiven Jahreszinsen vergleichen, um die tatsächlichen Kosten der Angebote zu ermitteln.

Die Monatsrate senken#

Eine höhere Anzahlung reduziert sowohl das Darlehen als auch die Notwendigkeit einer PMI, was die Monatsrate gleich doppelt senkt. Eine Umschuldung kann sinnvoll sein, wenn Sie den Zins um mindestens einen halben Prozentpunkt senken können, unter Berücksichtigung von Abschlusskosten zwischen 2 % und 5 % der Restschuld. Durch den Kauf von Punkten können Sie den Zinssatz vorab senken: Ein Punkt entspricht 1 % des Darlehensbetrags und reduziert den Zins, wodurch jede Folgezahlung niedriger ausfällt.

Häufige Fragen#

Was steckt in einer monatlichen Hypothekenrate?#

Die Basis bilden Tilgung und Zinsen. Zusätzlich kommen über das Treuhandkonto Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und gegebenenfalls die PMI hinzu, wenn Ihre Anzahlung unter 20 % liegt. Ihre volle Rate ist deshalb höher als nur der Betrag für Tilgung und Zinsen.

Wie werden Tilgung und Zinsen berechnet?#

Die Berechnung erfolgt mit der Formel M = P × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1), wobei r der auf 12 Monate verteilte Jahreszins ist und n die Laufzeit in Monaten darstellt. Ein Darlehen von 300.000 € bei 6 % Zins über 30 Jahre kostet monatlich 1.798,65 € für Tilgung und Zinsen.

Wie viel sollte ich anzahlen?#

Eine Anzahlung von 20 % vermeidet die PMI und reduziert das Darlehen. Konventionelle Darlehen erlauben oft schon eine Anzahlung von 3 %, während FHA-Darlehen 3,5 % erfordern. Eine geringere Anzahlung führt jedoch zu einem größeren Darlehen, einer PMI und einer höheren Rate.

Wie verändert die Laufzeit die Rate?#

Bei 30 Jahren Laufzeit wird das Darlehen auf mehr Monate verteilt. Dadurch ist die Monatsrate niedriger, die Gesamtzinsen jedoch höher. Eine 15-jährige Laufzeit erhöht die Monatsrate, spart aber insgesamt viel an Zinsen.

Helfen Sondertilgungen?#

Ja, definitiv. Zahlungen, die über die geplante Rate hinausgehen, werden direkt zur Tilgung genutzt. Das verkürzt die Laufzeit und senkt die Gesamtzinsen. Schon eine Sondertilgung pro Jahr kann mehrere Jahre von einem 30-jährigen Darlehen einsparen.